Prêts "in fine" et "hypothécaire": comment fonctionnent ces dispositifs évoqués par le gouvernement
Les prêts "in fine" sont prisés par les investisseurs. - Pixabay / annca
Redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Français. C’est l'objectif affiché par Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, dans une interview donnée au Parisien ce lundi. Ce dernier a avancé une série de “simplifications pour le logement”. Parmi elles, l’ouverture de deux nouveaux types de crédits baptisés “in fine” et “hypothécaires”.
Quelles sont les caractéristiques de ces prêts? Maël Bernier, porte-parole du courtier en ligne Meilleur taux, nous explique.
Le prêt "in fine" pour rembourser le capital en une fois
Si la plupart des Français ont découvert l’existence de ce prêt à la suite de l’interview de Christophe Béchu au Parisien, la réalité est qu’il existe depuis plusieurs années. "C’est une forme de crédit qui est généralement à destination des investisseurs", confirme Maël Bernier.
Le principe du crédit "in fine" est assez simple, puisque comme son nom l’indique: il se rembourse à échéance du prêt. "L’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les assurances durant toute la durée du prêt. Les mensualités sont toujours les mêmes, à l’exception de la dernière, qui correspond au capital emprunté. Cette somme doit alors être soldée en une fois", explique la spécialiste.
Ce type de prêt n’est pas accordé à "monsieur et madame tout le monde", précise-t-elle. En effet, ce sont généralement les investisseurs ou les personnes qui disposent d’un patrimoine financier assez conséquent qui peuvent en bénéficier.
Pour prétendre au crédit "in fine", l’emprunteur doit prouver qu’il est très solide financièrement. La banque vérifie que ce dernier dispose de fonds placés et peut même veiller à ce que ce qu'il effectue des versements mensuels sur un contrat d’assurance-vie par exemple", détaille-t-elle.
Pour cause, l’établissement prêteur doit être certain que son client pourra solder l’emprunt en une seule fois à la fin du crédit. La banque pourra alors percevoir les sommes placés si l’emprunteur ne rembourse pas le capital à échéance.
Le crédit hypothécaire "plus malin"
Ce type d’emprunt, très répandu en Suisse et dans les pays anglo-saxons, consiste à différer le paiement d’une partie du bien acheté.
"Vous souscrivez à un crédit non pas sur 100% du capital emprunté, mais seulement 80%. Les 20% restants font l’objet d’une hypothèque sur laquelle vous ne remboursez que les intérêts, mais vous devrez les solder intégralement à la revente du bien", explique la spécialiste.
Ce type de prêt n’est pas gratuit, car en plus des intérêts, l’emprunteur "doit payer les frais d’hypothèque qui sont d’environ 3 à 4.000 euros sur un crédit de 200.000 euros", précise Maël Bernier. "C’est un type de crédit un peu plus malin", ajoute-t-elle.
Mais le prêt hypothécaire tel qu’il est présenté par le ministre de la Transition écologique est assez différent de la forme initiale de ce dernier. Pour cause, cela désigne habituellement des crédits immobiliers adossés à une hypothèque.
"Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger une garantie lui permettant de se protéger contre le risque de non-remboursement du crédit immobilier. L'hypothèque conventionnelle est une des garanties possibles. Elle porte sur un bien immobilier. En cas de non-remboursement du crédit, la banque peut faire saisir le bien immobilier et le vendre pour se rembourser", détaille le site service-public.fr.
Ces prêts ne sont pas "une solution miracle"
Si Christophe Béchu espère redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Français à l’aide de ces deux types de prêts, la réalité est un peu plus nuancée, selon Maël Bernier. "Ce ne sera pas une solution miracle", regrette-t-elle.
Selon la porte-parole, la solution serait que "les banques puissent analyser les risques d’emprunt de chaque client". En effet, le taux d’endettement de 35% imposé aux établissements prêteurs par la Banque de France rend les prêts classiques particulièrement difficiles à obtenir.
"Avant la mise en place de cette règle, en janvier 2022, les banques avaient tendance à accorder plus de prêts aux jeunes primo-accédants sans enfants. Aujourd’hui, de nombreux d'entre eux sont condamnés à rester locataires, alors qu’ils pourraient acheter si le taux d’endettement n’était pas aussi strict", conclut-elle.