Immobilier: comment éviter les mauvaises surprises si vous achetez ou louez sans agence
Un immeuble parisien. (Image d'illustration) - Image Flickr
La vente ou la location de biens immobiliers entre particuliers a de nombreux avantages. Et que vous soyez acheteur ou loueur, les offres de biens immobiliers entre particuliers ne manquent pas puisque la pratique est désormais facilitée avec les réseaux sociaux ou les plateformes en ligne.
Une raison principale explique cet engouement: l'intérêt financier d'une transaction entre particuliers, sans frais d'agence. Dans le cas d'un achat de bien, ces frais sont estimés en moyenne à 5% du prix de la transaction. Pour les locations, le montant peut varier: préparation des visites, rédaction du bail, constitution du dossier, état des lieux... Mais l'argent gagné par cette gestion entre particuliers ne doit pas l'être au prix de déconvenues ou pire, d'arnaques. RMC Conso vous présente les bonnes pratiques pour éviter que la location ou la vente entre particuliers ne tourne pas au fiasco.
• La location d'un bien
En immobilier, tout commence par une annonce. Le Bon Coin, ParuVendu, Particulier à Particulier, de nombreux sites de gestion de biens entre particuliers existent. Mais des arnaques sont possibles. Si le propriétaire est un particulier, l'assureur Luko conseille de chercher son identité (nom et prénom) sur un moteur de recherche généraliste ou encore d'utiliser les annuaires en ligne pour vérifier ses coordonnées.
Pour estimer au mieux le prix d'un bien à la location, toutes les commodités voisines doivent être prises en compte (écoles, transports...) par les aspirants locataires. N'hésitez pas à comparer les prix des annonces pour des biens similaires dans le secteur. Un prix trop haut ou trop bas peut être mauvais signe.
Une attention toute particulière doit être portée aux documents demandés dans le cas d'un dépôt de dossier. Si le propriétaire est autorisé à vérifier certaines informations sur le futur locataire, seuls certains justificatifs sont autorisés:
- Une pièce d'identité en cours de validité (carte d'identité, passeport, carte de séjour...). Il est possible de fournir une copie du document original, mais le propriétaire a le droit d'exiger la présentation de l'original;
- Un seul justificatif de domicile entre les trois dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent propriétaire, une attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile, une attestation d'élection de domicile ou encore le dernier avis de taxe foncière;
- Un justificatif de situation professionnelle;
- Un justificatif de ressources.
Certains documents ne peuvent pas être demandés: carte Vitale, RIB, dossier médical, extrait de casier judiciaire... Dans le cas d'un propriétaire réclamant un justificatif non autorisé, celui-ci encourt une amende pouvant aller jusqu'à 3.000€.
Bien que la pratique soit répandue dans les zones tendues, la loi interdit aussi aux propriétaires de logement de demander de l'argent (sous toutes ses formes) au candidat à la location pour réserver le logement. Si votre propriétaire a encaissé votre chèque de réservation, vous pouvez réclamer le remboursement de cette somme au propriétaire, même en cas de désistement, en lui adressant une mise en demeure.
"Le Tribunal de proximité peut être saisi si la somme versée est inférieure à 4.000€", explique SeLoger. Une fois votre dossier accepté, votre propriétaire n'a pas le droit de vous demander plus qu'un mois de loyer sans charges en guise de garantie pour un logement non meublé. Le dépôt de garantie est de deux mois de loyer sans charges pour un logement meublé.
• Les points de vigilance dans le cas d'un achat
Ce bien immobilier vous plaît, la visite a été concluante et vous désirez l'acheter, vient le moment de la négociation. Selon PÀP, la négociation est en moyenne de 4% dans le cadre de la vente d'un bien immobilier. Et elle ne doit pas se faire à chaud.
"Toute offre de négociation doit être écrite, conseille François Durupt à RMC Conso. Cela évite une précipitation du côté de l'acheteur comme du vendeur et permet de prendre le temps." S'il n'existe aucune norme en la matière, il est conseillé d'étudier le marché et faire une proposition "cohérente" avec la valeur du bien.
Si la négociation est acceptée, il est nécessaire qu'un dossier de diagnostics technique (DDT) soit monté afin d'informer l'acheteur de l'état du bien. Comme l'explique Particulier à Particulier, celui-ci doit comporter différents diagnostics immobiliers: un DPE, un diagnostic d'état des risques et pollution (ERP) ou encore des diagnostics relatifs au gaz ou à l'électricité selon l'ancienneté du bien. Ce dossier doit aussi être accompagné des données financières et techniques de la copropriété.
Enfin, c'est le notaire qui permet d'acter l'achat du bien et de verrouiller l'aspect légal de la transaction, assurant ainsi une protection aux deux parties.
"Les notaires sont les garants de la bonne information et de la transparence de la transaction immobilière, Il est possible de passer par deux notaires individuels ou un notaire commun. Sur cet aspect, il n'y a pas de règle", précise François Durupt.