Vous achetez votre logement? Attention à cette taxe qui peut alourdir votre crédit
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Vous venez de dégoter un crédit pour votre premier achat immobilier à un taux convenable. Votre budget vous permet de supporter les mensualités que vous vous êtes engagé à payer sur vingt ans. Mais dans l'équation vous avez oublié de prendre en compte une variable qui va pourtant lourdement peser dans ce budget: la taxe foncière.
D'après le courtier Meilleurtaux qui vient de sortir une étude sur le sujet, cet impôt est "trop souvent sous-estimé, voire oublié dans les calculs des personnes qui souhaitent devenir propriétaires". Pour rappel, chaque année les quelque 30 millions de propriétaires doivent s'en acquitter.
Le montant de cet impôt est extrêmement fluctuant selon où l'on vit et dans quel type de logement. En effet, les communes (qui le perçoivent) déterminent elles-mêmes le taux de cette taxe. Elles peuvent décider de l'augmenter d'une année sur l'autre. Parfois considérablement, à l'image de Paris qui l'avait augmentée de 51% en 2023.
La taxe foncière pèse le plus lourd à Saint-Étienne
En moyenne dans toute la France, son montant atteint 1.072 euros pour une maison et 851 euros pour un appartement. Un montant jamais très agréable à payer en une fois. Il peut heureusement être mensualisé, mais cela reste tout de même une surcharge importante lorsque l'on a en plus son crédit à rembourser.
Meilleurtaux a analysé le poids de la taxe foncière dans un budget immobilier. Dans 32 villes passées au crible, le courtier a pris l'exemple de l'achat d'un appartement de 70m2, avec un emprunt sur 20 ans à un taux de 3,25%.
En fonction des villes, le montant des mensualités sera plus ou moins élevé puisqu'il tient compte du prix de l'immobilier. À Saint-Étienne où le prix au m2 est de 1.183 euros selon MeilleursAgents, une mensualité ne serait que de 470 euros. Tandis qu'à Paris où le prix au m2 atteint 9.502 euros, une mensualité pour cet appartement de 70m2 serait de 3.773 euros.
Chez les Verts toutefois, la taxe foncière pèse particulièrement lourd dans le budget. En 2024, pour un logement de 70 m2, elle était de 1.452 euros. Cela représente 3,1 mensualités, calcule Meilleurtaux. Il est nécessaire de donc bien prendre en compte cet impôt lorsqu'on achète à Saint-Étienne, puisqu'il fait passer le montant des fiscalités de 470 à 591 euros.
À Paris, l'immobilier si cher que la taxe foncière pèse peu
Ce poids particulièrement élevé de la taxe foncière dans la préfecture de la Loire s'explique bien sûr en partie car le prix de l'immobilier y est bas. Mais aussi car la commune a fortement augmenté le montant de l'impôt: il a bondi de 18% en 2024.
Des villes comme Nîmes, Le Havre ou Perpignan figurent aussi en haut du classement. Là-bas aussi, la taxe foncière est particulièrement élevée au regard des prix de l'immobilier, et son poids dépasse les 2 mensualités de crédit sur une année.
À l'opposé, on retrouve Nice, Lyon, Aix-en-Provence et Paris. La raison est simple, nous dit Meilleurtaux:
"Les prix de l’immobilier, et donc les mensualités de crédit, sont tellement élevés que le poids de la taxe foncière y devient relativement faible".
Ainsi à Paris où la taxe foncière s'élève à 1.298 euros pour un appartement de 70m2 en 2024, elle ne pèse que 0,3 mensualité. Cet impôt fait donc passer de 3.773 à 3.881 euros le montant des mensualités du crédit. Un renchérissement de 108 euros tout de même, qui parait presque indolore au regard du montant initial...
Des communes augmenteront leur taxe foncière en 2025
Le poids de la taxe foncière n'est donc pas très homogène d'une ville à l'autre, mais en moyenne dans toutes celles étudiées par Meilleurtaux, il représente 1,3 mensualité supplémentaire. Lissé sur l'année, cela représente un renchérissement moyen de 118 euros de chaque mensualité.
Pour Aga Bojarska-Serres, directrice générale adjointe de Meilleurtaux, cette variable doit donc être bien prise en compte par ceux qui achètent.
"Le poids de cette taxe foncière est un élément clé qu’il faut absolument intégrer dans son budget d’achat. Notamment pour les primo-accédants qui ne la payaient pas en tant que locataires. C’est un saut de charge loin d’être négligeable", conseille-t-elle.
Cela est d'autant plus vrai que la taxe foncière devrait continuer d'augmenter dans les années à venir. Déjà en 2024 par rapport à 2023, elle avait augmenté en moyenne de près de 5%. C'est effectivement un des leviers utilisés par les communes pour améliorer leurs finances. Pour 2025, certaines ont déjà annoncé augmenter la leur.