Fraude au DPE: comment s’en protéger lorsqu’on cherche un logement?

À l'approche de la date fatidique du 1er janvier 2025, les propriétaires de logement dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) n'atteint pas une notation minimum ne pourront plus louer leur bien. De quoi entraîner une vague de faux diagnostics.

Une histoire de fraude. Les propriétaires de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé G n'ont plus que jusqu'au 31 décembre 2024 pour rénover leur bien s'ils souhaitent le louer. Concrètement, cette classification équivaut à une consommation de plus de 450kWh/m² par an. Sans modification de cette note au 1er janvier 2025, impossible de mettre en location son logement. Pour les biens classés F et E, le compte à rebours est lancé pour 2028 et 2034.

Devant ces échéances, la fraude au DPE fait des adeptes, comme le soulignait ce jeudi Le Parisien. Le quotidien francilien partage les témoignages de propriétaires de logements classés G, incapables de mettre leur bien aux normes avant la date fatidique du 1er janvier 2025. Ces derniers se hâtent donc pour émettre des faux DPE et tout de même louer ces passoires thermiques. Mais comment se protéger d'un faux diagnostic quand on recherche un logement, à acheter ou à louer?

Un cadre légal

Tout DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié puis intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) afin d'informer le locataire. Au 1er juillet 2021, le DPE a vu sa valeur juridique s'accroître, celui-ci a désormais une valeur contractuelle.

"Avant 2021, certains DPE étaient réalisés par téléphone, en analysant les factures. Aujourd'hui, la compétence manque", remarque Virginie Potiron, juriste au sein de l'Institut National de la Consommation (INC) auprès de RMC Conso.

L'INC et 60 millions de consommateurs ont constaté en mai 2022 que malgré la venue de plusieurs diagnostiqueurs pour un même logement, tous n'arrivent pas aux mêmes conclusions. Sans compter la fraude volontaire exercée par certains propriétaires.

Savoir identifier un faux

Plusieurs astuces existent pour différencier un faux DPE d'un vrai. Premièrement, ces diagnostics sont valides pour une durée de 10 ans. Il est donc nécessaire de vérifier ce premier élément. Depuis le 1er juillet 2021, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Plusieurs éléments doivent figurer sur le DPE:

• Les caractéristiques pertinentes du logement et le descriptif de ses équipements.
• L’indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d'équipements et l’évaluation de ces dépenses annuelles de consommation.
• L’évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée.
• Le classement du logement en application d'une échelle de référence (étiquette "énergie").
• Enfin, des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement, accompagnées d'une évaluation de leur coût et efficacité.

Si, une fois installé dans son logement, un locataire ou un nouveau propriétaire réalise que le DPE affiché est faux en raison d'un montant de facture d'énergie plus élevé que prévu, ou même avant de prendre le logement, il est possible de pousser un peu les recherches.

Les résultats du DPE doivent être relevés par des professionnels certifiés puis transmis à l'Agence de la transition écologique (Ademe). Un diagnostiqueur qui ne transmettrait pas ces résultats peut se voir infliger une amende de 1.500 euros, précise le site service-public.fr.

Une fois ces données envoyées, un numéro d'identification est délivré au diagnostiqueur, qui sera ensuite inscrit sur le DPE et transmis au bailleur. Sans ce numéro, le diagnostic n'est pas valable.

"Le diagnostiqueur doit aussi posséder une attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle avant même de faire le diagnostic. Ce sont ces informations que le locataire peut rechercher s'il doute d'un DPE", explique Virginie Potiron.

Une fois en possession du numéro de DPE, les locataires ou propriétaires peuvent rechercher la trace du diagnostic sur le site de l'Ademe. Mais avant de trouver son DPE, il faut trouver un diagnostiqueur certifié. Tous sont recensés dans l'annuaire du ministère de la Transition écologique.

Des diagnostics opposables pendant dix ans

Désormais, les DPE étant opposables durant une durée de dix ans, il est possible de se retourner contre un diagnostiqueur si un locataire ou un propriétaire estime que le résultat n'est pas bon.

Mais cette action en justice peut prendre plusieurs années. "Elle demande d'apporter la preuve que le DPE est erroné. Mais comment apporter la preuve? Faire à nouveau un DPE, puis pourquoi pas un troisième, afin de vérifier les données. Une expertise judiciaire peut aussi être ajoutée au dossier, mais elle se chiffre entre 2.000 à 3.000 euros", estime Virginie Potiron.

Pour la juriste de l'INC, ces coûts élevés et une longue procédure expliquent à eux seuls pourquoi peu de cas d'opposition à un DPE sont pour le moment connus.

Lilian Pouyaud