Révision annuelle des loyers: dans quels cas le propriétaire n’a-t-il pas le droit de vous faire payer plus?
Signature d'un bail de location. - Pixabay / geralt
La location de logement, aussi bien entre particuliers que par l'intermédiaire d'une agence, est encadrée par la loi. “Le bail est un contrat, on ne peut pas faire au-delà de ce qui est convenu dans ce texte signé par les deux partis”, pose maître David Amanou, avocat spécialisé en droit de l’immobilier. Il nous explique quels sont les cas dans lesquels le loyer ne peut être augmenté.
Tout doit figurer dans le bail
Le propriétaire ne peut pas appliquer une augmentation qui n’est pas mentionnée dans le contrat. En effet, selon la loi du 6 juillet 1989, ajustée par la loi ALUR en 2014, l’augmentation du loyer au cours de l’exécution du contrat de location doit être prévue dans le bail pour être valable. La plupart des baux prévoient une "clause d’indexation".
“Elle permet au propriétaire d’augmenter le loyer en s’appuyant sur l’inflation ou sur l'indice de la consommation fixé chaque année par l’Insee”, détaille l’avocat. La fréquence de cette augmentation varie en fonction des contrats. “Elle ne peut toutefois pas être appliquée plus d’une fois par an”, précise maître David Amanou.
Le professionnel du droit de l’immobilier insiste sur le fait que cette augmentation ne peut être calquée sur autre chose que l’indice mentionné dans le contrat. “Le bail doit très clairement expliciter la fréquence et l’indice exact sur lequel s'appuie cette hausse”, prévient-il.
Le cas particulier des passoires énergétiques
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G et qui sont donc de véritables “passoires énergétiques ou thermiques”, ne peuvent être augmentés. “Il s’agit de la loi Climat et résilience, elle empêche les propriétaires de logements mal isolés de continuer à indexer leurs loyers sur n’importe quel indice”, détaille l’avocat.
Votre propriétaire est complètement hors la loi s’il ne vous a pas fourni ce document supposé être obligatoire. S’il refuse de vous le fournir, vous pouvez bien entendu saisir le juge des contentieux.
Par ailleurs, sans ce document, le logement est d’office considéré comme une passoire énergétique aux yeux de la loi. Aucune augmentation de loyer ne pourra donc s’appliquer.
Si le logement est situé en zone plafonnée
Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Montpellier ou encore Bordeaux appliquent l'encadrement des loyers des logements du parc privé. “Ce sont des villes où le loyer des logements doit être établi dans le respect d'un plafond fixé par l'administration. On parle donc d’un plafonnement”, explique maître David Amanou.
“Dans ces villes, les propriétaires ne peuvent pas aller au-dessus d’un certain montant, même avec l’accord du locataire”, ajoute-t-il. Dans le cas où le loyer dépasserait la limite fixée par l’administration, propriétaire et locataire seraient hors la loi.
À Paris, ce plafonnement n’empêche pas les propriétaires d’appliquer les montants qu’ils veulent, profitant d’un secteur en tension. Un an après la mise en place de sa plateforme dédiée, la Mairie de Paris a reçu près de 1.600 signalements de dépassements de plafond. L’administration a envoyé 490 mises en demeure, pour lesquelles un dépassement d’environ 159 euros par mois a été constaté.
La marche à suivre en cas d'abus
Dans le cas où le propriétaire estimerait être en droit d'augmenter le loyer, alors même qu'une des restrictions citées ci-dessus est applicable, le locataire peut bien entendu saisir la justice.
"En attendant le traitement de son dossier par la justice, le locataire peut continuer à payer son loyer, sans appliquer l'augmentation souhaitée par le propriétaire", conseille l'avocat.
Une fois devant le tribunal, les deux parties seront invitées à se défendre. Le locataire pourra alors invoquer une des restrictions mentionnées ci-dessus. "La justice se chargera de trancher", conclut maître David Amanou.