Louer ou acheter sa maison de vacances, quel est le plus rentable?
Maison de vacances (illustration) - Getty Images
De plus en plus de Français louent leur résidence secondaire plutôt que de l'acheter. C'est un constat réalisé par nos confrères de Capital, qui s'appuient sur les données du réseau immobilier Expertimo.
En cause, "les nouveaux paramètres économiques et juridiques", expliquent les experts du réseau. Comprendre: la flambée des prix de l'immobilier et les contraintes de plus en plus nombreuses qui pèsent sur les propriétaires souhaitant mettre leur bien en location saisonnière.
Mais il y a aussi des raisons plus sociétales, qui tiennent à la composition des familles contemporaines: le modèle des grandes réunions annuelles dans la maison de vacances familiale est moins fréquent qu'avant.
Néanmoins, est-ce véritablement un bon plan financier de louer sa maison pour les vacances plutôt que de l'acheter? RMC Conso vous explique tout ce qu'il faut savoir avant de vous décider.
Des projets de plus en plus compliqués à financer
Après un emballement post-Covid pour la maison de campagne, le marché de la résidence secondaire a été marqué par une forte baisse en 2023. Les ventes ont chuté de 25% entre 2023 et 2024.
Il faut dire que la période correspond à une flambée des taux d'intérêt. En parallèle, les prix de l'immobilier ont eux augmenté de 40% depuis 10 ans (même si sur les deux dernières années, on observe une légère baisse).
Les projets immobiliers sont donc de plus en plus difficiles à financer, et les projets d'achats de résidence secondaires passent au second plan. Ils semblent désormais réservés à une élite assez aisée. En atteste le profil type de l'acheteur établi par le courtier Pretto: entre 45 et 65 ans, avec des revenus au-delà de 60.000 euros par an, pour une acquisition dont le prix moyen est de 280.000 euros.
Si malgré tout acheter votre maison de vacances vous fait rêver, il est essentiel de bien réfléchir, faire des simulations et ne pas se lancer tête baissée.
Pretto a réalisé une simulation pour RMC Conso, à partir des taux moyens en vigueur: Pour une maison de 100 m2, 7 pièces, à Miramas (Bouches-du-Rhône): Prix d’achat: 279.900 euros - Revenus du foyer: 6.000 euros - Apport: 30.000 euros - Taux de 3,25 % (hors assurance, taux mai 2025).
Avec un emprunt sur 25 ans, la mensualité estimée est de 1.341 euros, multipliée par le nombre de mensualités (300, sur 25 ans), le montant à emprunter est de 275.091 euros et le coût total du crédit, c'est-à-dire la somme des intérêts sur 25 ans, est de 127.790 euros.
Pour rentabiliser cet achat, il est possible de mettre en location la maison lorsque vous n'y êtes pas. Mais, nous dit Pretto, sachant que le coût de la location pour cet exemple précis est estimé à 1.400 euros la semaine, il faudra réussir à la louer au moins deux ou trois mois par an pendant 10 ans pour rentabiliser le coût du crédit.
Évidemment, l'opération peut devenir très rentable si vous parvenez à louer la maison cinq mois par an et que vous la gardez une bonne partie de votre vie: au bout de 25 ans, vos gains seront de 700.000 euros, soit une plus-value, si l'on retire le coût total du projet immobilier, de 267.700 euros selon Pretto.
Louer sa maison secondaire: plus rentable pour certains
En renonçant à l'achat et en choisissant de rester locataire, chaque été, d'une maison de vacances, vous subirez certes une perte sèche, puisque vous n'aurez pas investi, mais l'opération peut s'avérer moins risquée et moins coûteuse: pour cette même maison de Miramas, louée deux semaines par an pendant 25 ans, vous verserez en tout 70.000 euros.
Tout dépend donc bien sûr de la fréquence à laquelle vous comptez occuper cette maison de vacances, de votre capacité à la louer, du coût de votre crédit, et de la durée pendant laquelle vous comptez la garder. Ce sont des calculs primordiaux à réaliser en fonction de votre situation.
Si vous décidez de vous lancer dans un achat, sachez que la localisation du bien est très importante. Non seulement parce que si le bien est trop éloigné de votre résidence principale et isolé des commerces, vous risquez de moins vous y rendre, mais aussi parce que ces paramètres sont à prendre en compte dans le calcul du possible revenu locatif que vous allez en tirer.
Saint-Sauveur-en-Puisaye, dans l'Yonne, et Mortagne-au-Perche, dans l'Orne, sont dans le top 5 des villes les plus accessibles en termes de prix, pour un achat de résidence secondaire, selon Pretto: 1.000 euros/m² pour la première, 1.500 euros/m² pour la deuxième. Immersion au cœur de la campagne garantie, en revanche le revenu locatif sera forcément moins intéressant qu'en bord de mer. À l'opposée, Villefranche-sur-Mer, sur la Côte d'Azur, est parmi les destinations les plus chères: 15.000 euros/m². Tout le monde n'est pas Rothschild.
Pensez aussi aux coûts annexes: taxe foncière, taxe d'habitation (qui existe toujours pour les résidences secondaires), travaux d'entretien, frais de notaire... Et gardez en tête que louer sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel est de plus en plus compliqué (l'avantage fiscal a été fortement réduit en 2024 et certaines villes prennent des mesures pour restreindre la location saisonnière...).
S'abonner à une maison secondaire
Avoir sa propre maison de vacances conserve toutefois un attrait qui tient presque à l'émotionnel: certains aiment avoir leurs habitudes, retourner dans la même maison chaque année, y retrouver leurs affaires et leurs souvenirs... Pour pallier ce problème, deux solutions: louer sa résidence secondaire à l'année, mais le prix peut être un réel frein.
Ou bien "s'abonner" à une maison. C'est ce que propose la plateforme Barak, créée il y a deux ans par Stéphanie Berger et Fannie Asselin. Le principe: louer une maison à l'année mais en ne payant que pour les périodes que l'on a réservées au préalable (quelques week-end, quelques semaines de vacances dans l'année). Le paiement total est mensualisé, d'où l'analogie avec l'abonnement, comme un Netflix de la location de vacances. Le prix est dégressif: plus on y va, moins on paye cher.
Il faut toutefois accepter de partager la maison avec d'autres. Pour le propriétaire, cela permet de recevoir un revenu locatif, tout en étant en confiance, puisque ce sont les mêmes personnes qui reviennent chaque fois.