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Immobilier: le nombre de passoires thermiques largement sous-estimé, une bombe sociale à venir

Le nombre de passoires thermiques, ces logements très énergivores, a sans doute été largement sous-estimé. Une bombe sociale à venir, alors que la loi a changée et que certains logements ne seront plus louables.

La France compte environ cinq millions de passoires thermiques: 4,8 millions de logements très exactement. C'est ce qu'on croyait avant la mise en place du nouveau DPE, le Diagnostic de Performance énergétique. Le DPE c'est l'analyse qui permet d'établir une note à notre logement allant de A à G. Cette note est devenue obligatoire mais en plus la méthode pour l'établir a changé en cours de route.

8 à 9 millions de passoires thermiques

Avec cette nouvelle méthode, la France ne compte plus cinq millions de passoires thermiques, mais huit à neuf millions. Le gouvernement a été alerté dès l'été dernier: les diagnostiqueurs qui réalisent les DPE avaient expliqué qu'avec les nouveaux critères, ce ne seraient plus 15% du parc de logement classés passoires thermiques mais 25%.

L'exécutif avait donc dans l'urgence, à l'automne, remodifié les fameux critères sauf que les diagnostiqueurs sont formels: les résultats n'ont quasiment pas bougé. Donc dans l'état actuel des choses, la France compte donc bel et bien 8 à 9 millions de passoires.

Une grosse décote à l'achat

Le nouveau DPE est à la fois obligatoire et opposable. Autrement dit, pour le vendeur qui met sur le matché un bien F ou G, l'acheteur va forcément tiquer et vouloir négocier. Pas question non plus de truquer l'analyse, car si la note n'est pas juste, l'acheteur pourra se retourner contre le vendeur. Ainsi, ces logements vont avoir sur la transaction de sacrés décotes.

"C'est un véritable enjeu. Il faut convaincre et expliquer aux propriétaires. Beaucoup de diagnostics n'ont pas été refaits. Il est urgent d'informer et transmettre ces informations aux clients. Le DPE va avoir une véritable influence sur le prix", explique Guillaume Martinaud, le patron du réseau Orpi.

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Une bombe sociale à venir

En 2025, les logements classés G seront interdit à la location. En 2028, ce sera autour des logements classés F. Dans l'ancienne formule du DPE, entre le parc privé et les HLM, on parlait déjà d'environ trois millions de logements à rénover d'ici à 2028. Un chiffre qui était déjà difficilement tenable. Aujourd'hui, avec le DPE nouvelle version, on devrait avoisiner les quatre millions de logements. Avec le calendrier actuel, c'est juste infaisable. Ce n'est pas le thermomètre qu'il faut changer, c'est le calendrier ou les moyens financiers de l'État pour tenir ses objectifs.

La moyenne basse pour sortir un bien de l'état de passoire thermique c'est 40.000 euros par logement. Soit un total de 160 milliards d'euros à mobiliser dans les cinq prochaines années. Le dispositif "MaPrimeRénov" et ses deux milliards de budget annuel actuels ne suffiront pas à relever ce défi.

Marie Coeurderoy (avec MM)