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Le pouvoir d'achat immobilier chute en début d'année, le marché se retourne dans les villes moyennes

Le pouvoir d'achat immobilier a sévèrement chuté au premier semestre 2022 avec 5m² achetable en moins à mensualité équivalente. Mais le marché pourrait se retourner, notamment dans les villes moyennes.

Le pouvoir d'achat est la nouvelle priorité du gouvernement. Olivier Véran, porte-parole de l'équipe gouvernementale, a présenté ce jeudi, le "paquet" pouvoir d'achat qui est censé redonner de l'argent aux ménages. Mais en matière d'immobilier, le pouvoir d'achat s'est littéralement effondré depuis la poussée de l'inflation.

Pour en prendre la mesure, il faut regarder les chiffres du courtier Vousfinancer qui a regardé l'évolution de ce pouvoir d'achat immobilier depuis le début de l'année. Pour le calculer le courtier a regardé la surface achetable dans les 25 plus grandes villes de France à mensualité équivalente entre janvier et aujourd'hui. Résultat, entre la hausse des prix et la remontée rapide des taux d'intérêt, en l'espace de six mois, les Français ont perdu près de 5m² achetables en moyenne.

Une perte sévère du pouvoir d'achat dans les villes moyennes

Ce n'est qu'une moyenne, car il y a des villes où on a perdu une voire deux pièces depuis le début de l'année. En fait, là où les pertes sont les plus spectaculaires c'est dans les villes où les prix ont explosé depuis la crise sanitaire. 10m² carrés achetables en moins à Nîmes, environ 15m² de moins à Brest et à Saint-Etienne et même près de 20m² de perdus au Mans, championne des pertes de pouvoir d'achat immobilier.

Comptez également une petite pièce, de la taille d'une cuisine - autour des 8m² - de perdus à Angers, Dijon, Toulon, Clermont-Ferrand et au Havre. En réalité, c'est dans les villes les plus chères mais où les prix n'augmentent plus, que la perte de pouvoir d'achat est la plus limitée. Comptez 2 m² de moins à Lyon et seulement 1 m² de moins à Paris.

Après on rappelle que même si c'est à Paris et Lyon qu'on a perdu le moins de m², c'est aussi là qu'on a globalement le moins de surface de base. À mensualité équivalente vous avez 20 m² à Paris contre 177 m² à Saint-Etienne. En fait, plus que les taux, les prix sont clairement responsables de l'évolution du pouvoir d'achat immobilier ces dernières années.

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A taux moins élevés, surface achetable plus faible qu'il y a cinq ans

C'est là que ça devient plus effrayant. Vousfinancer note qu'il y a cinq ans les taux étaient plus élevés qu'aujourd'hui. On était à 1,75 % sur 20 ans contre 1,65 % aujourd'hui. Sauf qu'à l'époque, malgré des taux plus élevés, on pouvait s'acheter en moyenne 16m² de plus dans les grandes villes de France. Même plus dans les fameuses villes qui ont flambée avec le Covid: en cinq ans on a perdu 40m² à Saint-Etienne et Angers et même 50m² à Brest. Et pour cause, dans ces villes, sur la même période, les prix ont explosé. À Angers par exemple, on est passé de moins de 2.000 euros du m² en 2017, à 3.000 m² aujourd'hui.

Mais le marché immobilier est à l'aube d'une correction sur les prix, qui pourrait améliorer notre pouvoir d'achat immobilier. Il ne faut pas partir complétement défaitistes, si vous voulez acheter un bien immobilier. Avec le recul assez fort du nombre de ventes depuis le début de l'année, c'est le signe que les prix vont très bientôt repartir à la baisse, même si évidemment personne n'imagine que les prix puissent redescendre à leur niveau d'il y a cinq ans. A l'époque, à Paris, on était à 8.700 euros du m² contre plus de 10.000 aujourd'hui.

Le marché se retourne dans les villes moyennes

Là où on voit le marché se retourner, c'est bien dans les grandes villes moyennes (ou petites grandes villes) qui affichent toujours les plus fortes hausses de prix mais aussi les plus fortes baisses du nombre de ventes. C'est le cas de Pau, Rennes, Reims et Montpellier, avec 14/15% de hausses de prix sur un an et une baisse de près de 20% des ventes à Pau et Montpellier et même environ 40% de baisse de transactions à Rennes et Reims.

Dans une logique de marché, si les vendeurs veulent vendre, ils vont bien être obligés de revoir leurs prix. Cette logique est quasi mathématique puisque c'est là où les prix baissent ou augmentent le moins, que les volumes de ventes progressent le plus. À Paris les prix reculent de 3% mais les ventent grimpent de 16%. À Angers la hausse n'est plus que de 3% mais du coup les ventes progressent encore de 25%. Preuve que si on ajuste mieux les prix, on arrive à vendre.

Des opportunités dans des petites villes moyennes

Mais en attendant que les prix baissent vraiment, il ne faut pas forcément mettre notre projet immobilier entre parenthèses. Tout dépend du lieu où vous voulez aller. Il y a encore pas mal de villes où on peut même trouver des maisons pas trop loin des grandes villes à moins de 250.000 euros: Castelnaudary, Niort, Tourcoing, Alençon, Boulogne-sur-Mer, Grigny (Rhône), Cholet,... il y a de réelles opportunités dans ces villes.

On tombe même autour de 150.000 euros la maison dans des villes assez proches de pôles économiques extrêmement dynamiques: à Béziers par exemple, il faut 160.000 euros pour une maison, à moins d'une heure de Montpellier. On descend à 150.000 à Boulogne-sur-Mer à une heure de train de Lille. Et même un peu en dessous à Alençon, près du Mans. A Niort, à une heure de La Rochelle, on peut encore s'offrir une maison d'une petite centaine de mètres carrés pour 170.000 euros.

Marie Coeurderoy avec MM