Inflation: les impayés de charges et de loyers explosent

Avec l'inflation, les impayés de charges et de loyers explosent et concernent autant les locataires pour les loyers que les propriétaires pour les charges. Avec des solutions pour aider chaque partie.

C'est l'une des conséquences de l'inflation et l'un des symptômes de la crise du logement actuelle. Les impayés de charges, quand on est propriétaire, et de loyers, quand on est locataires, ne cessent d'augmenter. Les "petits impayés" de loyers, qui nécessitent une relance à J+1 concernent 19% des baux en Ile-de-France contre seulement 5% en 2020, selon les derniers chiffres de l'agence en ligne Immodirect. Dans les dix plus grandes villes de France, on monte même à plus de 23% de petits impayés contre seulement 7% il y a trois ans.

Les impayés supérieurs à un mois de loyer sont quand même beaucoup moins nombreux mais leur part a toutefois nettement augmenté. À l'échelle nationale, les impayés de plus de 30 jours sont passés de moins d'1% des baux en 2020 à plus de 3% aujourd'hui: il s'agit un record historique.

Des garanties pour les propriétaires

Face à cela, il existe des garanties: pour le propriétaire bailleur, une assurance contre les loyers impayés existe. Elle a un coût, jusqu'à 2,5% du loyer annuel mais c'est la meilleure protection dans ce contexte inflationniste y compris pour le locataire. En effet, lorsque le propriétaire a souscrit à une assurance contre les impayés de loyers, il n'a pas à demander de garant à son locataire: on ne peut pas cumuler les deux solutions. C'est donc un gros avantage aussi donc pour les candidats à la location qui n'ont pas de proche pour s'engager avec eux sur le bail.

Il existe également une assurance spécifique pour les loyers impayés, gratuite: la garantie Visale pour les locataires de 18 à 30 ans, éligibles quelle que soient leurs situations professionnelles. Pour les plus de 30 ans, il existe des dérogations possibles notamment dans le cadre d'une mobilité professionnelle.

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Des impayés pour les propriétaires

Ces impayés ne concernent malheureusement pas uniquement les locataires. Les propriétaires aussi subissent l'inflation. S'il n'y a pas, pour le moment, de problématique au niveau des remboursements de crédits, il y en a bien au niveau des charges de copropriété. Par exemple, Foncia relève un taux d'impayés qui se maintient depuis deux ans maintenant autour de 15%. Un niveau particulièrement élevé et plus de 20% supérieur à ce qu'il était il y a trois ans seulement.

Le pôle contentieux de Foncia, paraît à ce jour relativement serein mais il y a clairement une alerte autour de la flambée des charges dans les immeubles au chauffage collectif elles ont augmenté de 20% cette année, après une hausse de 10% déjà l'an dernier. Il ne faut pas oublier non plus la hausse des frais d'assurance spécifiques aux copropriétés qui ont grimpé de 7% cette année après 5% de plus l'an dernier.

Pour les propriétaires, il y a aussi des choses à tenter afin de réduire le problème au niveau des charges. La première est de contacter le service contentieux du syndic pour expliquer la situation. L'idée est de trouver un accord pour un étalement de la dette. Mais dès lors, il faudra impérativement respecter les échéances. Il est également possible de jouer sur le calendrier: si traditionnellement les charges sont à payer tous les trimestres, cela peut être compliqué en terme de gestion de trésorerie. La meilleure solution reste, par conséquent, la mensualisation afin d'étaler les paiements dans le temps.

Marie Coeurderoy avec MM